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在契税的征管实践中，如判定征税行为是否合法、税款的缴纳与退还，以及违约责任由谁承担，应借鉴民法原则，体现以民为本、立法为民的理念。
税法和民法分别属于公法和私法领域，但由于契税的纳税人大多是购房者，关系到广大人民群众的切身利益，契税的立法体现了以民为本、立法为民理念。例如，契税法第十二条规定：“在依法办理土地、房屋权属登记前，权属转移合同、权属转移合同性质凭证不生效、无效、被撤销或者被解除的，纳税人可以向税务机关申请退还已缴纳的税款，税务机关应当依法办理。”笔者认为，上述条文通过立法的方式直接对交易行为作出规定，不再需要征纳双方对交易性质进行分析，极大地减少了征纳矛盾，降低了征税成本，是抽象的民法理念转化为税法规定的具体体现。未来在契税的征管实践中也应借鉴民法理念，下面以房屋买卖合同为例进行说明：
征税行为合法性的判断。契税法规定，发生土地、房屋权属的转移需要缴纳契税；纳税义务发生时间为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当日。由于大多数交易成功的房屋买房合同都是签完合同后的一段时间完成房屋权属变更手续，所以缴纳契税不需要判断房屋权属变更的时间，少数情况下，比如合同无效或被撤销时就需要判断是否发生房屋权属的转移，这就需要征纳双方都依据抽象的民法理念作出准确的、一致的判断，否则很容易产生分歧，导致纳税人难以理解税务机关征税行为的合法性，从而引起征纳冲突。
税款的缴纳与退还。民法规定，签订房屋买卖合同是债权行为，房屋权属转移是物权行为，是否进行房屋权属转移并不影响合同效力。纳税人完成一笔房屋买卖交易，首先是签订合同的债权行为，其次是房屋权属转移的物权行为，二者均完成后才意味着这笔交易的完成。契税的征税对象是权属转移行为而非合同行为，而权属转移是以物权登记为必要条件，所以说只有完成了物权登记，才确定需要缴纳契税。根据契税法规定，契税的纳税义务发生时间为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当日；纳税人应当在依法办理权属登记手续前申报缴纳契税。那么，如果最终没有进行房屋权属变更登记的话，这就意味着纳税人无须缴纳契税，已经缴纳的税款可以按照税法的相关规定退还。
违约责任的承担主体。如果完成房屋权属转移登记手续后，房屋买卖合同无效、被撤销或者确定不发生效力时，买受人应当根据民法相关规定返还取得的房屋。此时对于原交易而言，债权行为无效，但物权行为独立于债权行为，如果完成房屋权属变更登记的话，买受人已经取得房屋的所有权，买受人，即原交易的契税纳税人将房屋返还给出卖人时，需要再次办理房屋权属转移登记，这不是撤销此前的权属变更行为，而是一个新的权属变更行为，属于契税的征税范围，除按照现行政策规定对经法院判决的无效产权转移行为不征收契税外，原出卖人应当缴纳契税，而不是原买受人退还已缴纳的契税。上述两笔契税应当按照民法中违约责任的承担原则，由引起损失的过错方承担，而不能由国家以少征税款的方式来承担。
（作者单位：北京中税税务咨询股份有限公司）
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