广西：共建房地产信息共享平台

       当前，广西“非出让地”房地产开发建设发展快，税收管理难度加大。如何及时、全面、动态地掌握“非出让地”房地产市场涉税信息？课题组建议，应搭建由政府主导，多部门共同参与的“非出让地”房地产信息共享平台，为税收征管提供准确的信息支持。

——课题组组长赖先云

       随着城镇化不断加快，广西“城中村”及近郊农村集体建设用地成为“非出让地”房地产开发建设的“热土”。“非出让地”房地产企业将不同类型的土地，常以住宅的形式进行开发销售，所签订的合同也一般选择合作建房或长期租赁，无法取得商品房预售许可证。目前住房保障和房产管理部门只对经过备案的商品房进行监管，因此导致“非出让地”房地产行业违规操作频发。

       房地产税收管理存在的问题主要有：其一，企业所得税纳税主体不明确。“非出让地”主体主要是村民委员会。对于村民委员会取得的租金收入或其他经营性收入，目前各地的管理方式并不统一，有将村民委员会界定为企业所得税纳税主体，也有不将其界定为企业所得税纳税主体的。其二，税收管理难度大。有的“非出让地”房地产存在层层转租的情况，税务部门难以及时、全面、动态地掌握“非出让地”房地产纳税信息。在开发过程中，有些生产经营活动没有取得正式发票，导致税收流失，增加了税收征管的难度。其三，纳税义务节点难以确定。“非出让地”房地产开发建设没有普通商品房的预售、备案制度，因为房地产企业收入核算不规范产生的财务风险和纳税时点不匹配，同时不按规定办理纳税申报，让税务机关难以掌握其收入情况。

       课题组对加强“非出让地”房地产市场税收管理作如下建议：首先，应尽快明确村民委员会是否为企业所得税纳税主体。其次，将竣工验收合格作为“非出让地”房地产准予销售的前置条件。建议设置“非出让地”房地产建设项目入市条件，所有项目必须竣工验收合格后才允许出租或以租代售。再次，加快“非出让地”房地产信息共享平台建设。同样的收入规模，“非出让地”房地产的税收贡献率高于普通商品房，建议可由住建部门牵头，联合税务、市场监管、金融监管等部门共同搭建“非出让地”房地产信息共享平台，为加强对其的税收征管提供准确的信息支持。